11 نکته طلایی خرید ملک

چکیده

با آگاهی از 11 نکته طلایی خرید ملک ، میتوانید یک معامله امن و مطمئن در خرید ملک داشته باشید و از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید.توجه کنید که قراردادنویسی امری پیچیده و دارای ظرافت های بسیار می باشد که نیاز به مشورت با افراد متخصص و مجرب دارد.

مقدمه

11 نکته طلایی خرید ملک از اهمیت فراوانی در حوزه تنظیم قرارداد برخوردار است. قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی، تجاری یا زمین از جمله مهمترین قراردادهایی هستند که افراد ممکن است در طول عمر خود آن را تجربه کنند. بسیاری از افراد نمیدانند در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند و متاسفانه دچار مشکلات غیرقابل جبرانی می شوند. به همین دلیل طرفین معامله باید در زمان خرید ملک اطلاعات کافی درباره نکات مهم و حقوقی اولیه این نوع قراردادها داشته باشند تا پس از انجام معامله با مشکلی مواجه نشوند.

اگر بدون آگاهی از نکات حقوقی اقدام به خرید ملک کنید، یک اشتباه کوچک می‌تواند منجر به خسارات مالی سنگین و درگیری‌های حقوقی طولانی‌مدت شود. تنظیم قرارداد ملکی و بررسی وضعیت سند، نیازمند دقت و دانش تخصصی است. یک وکیل متخصص در امور املاک می‌تواند با بررسی دقیق مدارک و شرایط معامله، از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کرده و از حقوق شما به‌طور کامل دفاع کند.

برای آشنایی با تیم حقوقی ما و خدمات تخصصی در حوزه قراردادهای ملکی، صفحه «درباره ما» را مشاهده کنید و جهت دریافت مشاوره فوری پیش از انجام معامله، همین حالا از طریق تلگرام با ما در ارتباط باشید.

گروه حقوقی ماریان را برای اطلاع از قوانین و آموزش حقوقی در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید

• اینستاگرم
• تلگرام
• یوتیوب
• واتس‌اپ

11 نکته طلایی خرید ملک

شناسایی فروشنده و اطمینان از مالکیت وی

خریدار در قدم اول باید مدارک شناسایی فروشنده یا امضاکنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کند. خریدار موظف است تمام مشخصات فردی فروشنده از جمله نام و نام خانوادگی، کد ملی، و تاریخ تولد را که در سند رسمی مالکیت درج شده است، به دقت با کارت ملی و شناسنامه وی تطبیق دهد. این امر برای آن است تا اگر در این دو سند کوچک ترین مغایرتی باشد پیگیری شود.

فروشنده اختیار فروش ملک را داشته باشد

بر اساس وکالت فروش ملک ، فروشنده یک ملک ، به خریدار ، وکالت می دهد تا تحت شرایط مشخص شده در عقد وکالت ، آن ملک را به اشخاص دیگر بفروشد. در صورتی که خود مالک در زمان امضای قرارداد نباشد و وکیل، ولی یا قیم مالک به جای او حضور داشته باشد،خریدار باید دلایلی را که نشان دهنده سمت آنها در قرارداد است را بررسی کند و مشخص شود آیا حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله می شود یا خیر.

امضا قرارداد توسط هریک از افراد درصورت تعدد مالکان یا فروشندگان

درصورتی که مالکان یا فروشندگان متعدد باشند ، باید همه آنها ذیل قرارداد را به نسبت سهم خود امضا کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آنها از جانب سایرین وکالت داشته باشند.

این مسئله بیشتر در مورد املاک ورثه ای مصداق پیدا می کند.درخصوص املاک ورثه ای ، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند. فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

در معامله املاک ورثه ای مشخصات دقیق همه وراث قید شود

در معامله املاکی که بین ورثه مشترک می باشد باید مشخصات دقیق تمام ورثه با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق داده شود. همچنین معامله اینگونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نیست و در صورت مخالفت حتی یک نفر معامله واقع نمی شود. اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آنها وکالت داشته باشد، تنها حضور و امضای او کافی است.

 طرفین معامله ممنوع المعامله نباشند

اشخاص ممنوع المعامله اشخاصی هستند که قانونگذار آنها را از انجام معامله یا مداخله در اموال خود به طور کلی یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است.

اشخاص ممنوع المعامله به سه دسته تقسیم می شوند:

1. محجورین  (صغیر، غیر رشید و مجنون) : این افراد به دلیل نداشتن قدرت تصمیم‌گیری صحیح، طبق قانون اجازه معامله ندارند. برای رفع این محدودیت، باید از طریق دادگاه اثبات رشد عقلی یا پایان یافتن قیمومیت را درخواست نمود .
2. تجار ورشکسته:  اگرشخصی  ورشکسته باشد ، قانون او را از انجام معاملات منع می‌کند تا از حقوق طلبکاران محافظت شود. برای رفع این ممنوعیت، باید بدهی‌ها تسویه شوند و حکم اعاده اعتبار دریافت شود یا اثبات توان مالی و اعتباری انجام گیرد. این فرآیند بسته به روند دادگاه ممکن است چندین ماه طول بکشد.
3. محکومین دادگاه ها: بعضی از افراد به دلیل احکام قضایی، جرایم اقتصادی یا بدهی‌های کلان، ممنوع‌المعامله می‌شوند. در این شرایط، تا زمانی که حکم دادگاه تغییر نکند یا بدهی‌ها پرداخت نشود، امکان رفع ممنوعیت وجود ندارد.

بررسی وضعیت سند ملک؛ توقیف یا در رهن نبودن ملک

مورد بعدی در 11 نکته طلایی خرید ملک ، اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله از طریق انجام استعلامات ضروری برای خرید ملک است. ملکی که به فروش میرسد، نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحاً ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می  شود؛ بنابراین در هنگام خرید ملک حتماً باید به آزاد بودن سند توجه کرد. فروش ملک توقیفی از نظر قانونی ممنوع است و اگر فردی اقدام به فروش ملک توقیفی نماید، این اقدام به عنوان یک عمل غیرقانونی شناخته می‌شود و تبعات حقوقی و کیفری دارد.

اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند؛ بنابراین خریدار پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند مطلع شوند. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده کردید،میتوانید با استفاده از کد رهگیری املاک از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور استعلامات لازم را بگیرید.

نکته: خرید و فروش و معامله  ملکی که به عنوان ضمانت در رهن بانک است و یا اینکه از جانب مرجع قضایی توقیف شده، دارای منع قانونی است.

بررسی وضعیت سند ؛ استعلام از شهرداری

 برای اطمینان از وضعیت ساخت و ساز و عدم وجود تخلفات در معامله ساختمان نیاز به استعلام از شهرداری است .پس اگر قصد انتقال سند یا خرید و فروش ملکی را دارید حتما استعلام ملک را بگیرید تا از بدهی ملک و عوارض نوسازی و دیگر مسائل از جمله تخلفات ساختمانی و مواردی همچون در طرح قرار گرفتن ملک آگاه شوید.

جهت دریافت استعلام می توانید به شهرداری محل ملک  مراجعه کنید یا از سامانه الکترونیکی شهرداری برای استعلام مفاصا حساب و وضعیت مجوزهای ساخت استفاده کنید.

اخذ مفاصا حساب از فروشنده

قبل از فروش هر ملکی باید بدهی های آن به دستگاه های دولتی مثل شهرداری و سازمان مالیات پرداخت شود.لذا فروشنده باید این بدهی ها را پرداخت و مفاصا حساب را به خریدار ارائه کند.

خریدار می تواند با استعلام از اداره های مربوطه نسبت به صحت و تأیید مفاصاحساب اطمینان حاصل کند. همچنین در مواردی آپارتمان های به فروش گذاشته ،  دارای بدهکاری های معوقه در مورد شارژ و دیگر مسائل مالی است؛ بنابراین توصیه می شود قبل از خرید ملک  ، در مورد این مسائل نیز تعیین و تکلیف صورت گیرد.

تطبیق مشخصات ثبت شده در سند با مشخصات واقعی ملک

قبل از انجام معامله نسبت به تطبیق مشخصاتی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و… با مشخصات میدانی ملک مورد معامله توجه لازم را به عمل آورید. مشخصات مذکور علاوه  بر اینکه در سند و مبایعه نامه درج شده است، نزد مراجع ذی صلاح نیز موجود است.

تعیین شرایط فسخ قرارداد

 با توجه به اینکه امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات ملک وجود دارد، به منظور پیشگیری از دردسرهای بعدی باید شرایط فسخ برای هرکدام از طرفین تعیین و به شکل کتبی در قولنامه نوشته شود. اثر فسخ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است. بعد از فسخ تلاش می شود تا وضع دو طرف به حالت سابق و قبل از انعقاد قرارداد بازگردد.

نکته :  اثر فسخ ناظر به آینده است؛ یعنی تعهدات آینده بعد از فسخ را از بین می برد؛ اما تعهدات قبلی معتبر باقی می ماند. به عنوان مثال اگر خانه ای خریده اید و بعد از سه ماه قرارداد شما به دلیلی فسخ شد، آن خانه دیگر متعلق به شما نیست و باید آن را پس بدهید؛ اما استفاده شما از آن خانه ظرف این سه ماه قانونی و درست بوده است. هرچند که از این به بعد دیگر حق ندارید از آن خانه استفاده کنید.

پرداخت نکردن کل مبلغ

وقتی که طرف دیگر معامله بخشی از تعهدات خود را انجام نداده، شما به تمام تعهدات خود عمل نکنید. هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده پرداخت نکنید. تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان هم توصیه می شود، اگر کل مبلغ معامله را تحویل نگرفته اند، به هیچ عنوان ملک را تحویل ندهند.

نکته: حتما پول باید به حساب فردی واریز شود، که سند خانه به نام او است.

نکته: چنانچه پرداخت به وسیله چک باشد، اطمینان حاصل کنید که چک از حساب مسدود صادر نشده باشد یا چک سرقتی نباشد و نیز امضای آن مجعول نباشد.

از جمله نکات دیگری که باید در زمان معامله ملک مورد توجه قرار گیرد، میتوان به این موارد اشاره کرد:

• حصول یقین از جعلی نبودن اسناد
• تعیین تکلیف اجاره ملک
• حصول اطمینان از درج انشعابات
• تصریح به انتقال پارکینگ و انباری
• توجه به قوانین محلی
• بازدید از ملک
• بررسی اسناد ملک
• تعیین تکلیف نحوه پرداخت بهای معامله
• تعیین تعهدات طرفین معامله در قرارداد به صورت صریح و شفاف

 سوالات متداول

نتیجه گیری

در این مقاله سعی نمودیم 11 نکته طلایی خرید ملک را مورد بررسی قرار دهیم. تنظیم کردن قراردادهای خرید و فروش ملک  دارای ظرافت و پیچیدگی های فراوانی می باشد و کوچکترین اشتباه ممکن است موجب بروز مشکلات فراوان برای هر یک از طرفین شود. در نهایت توصیه می شود برای انجام یک معامله ملکی اصولی و بدون نگرانی به یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص و مجرب در این حوزه مراجعه کنید.

خرید ملک و تنظیم قرارداد ملکی، زمانی یک معامله امن و بدون ریسک خواهد بود که در کنار شما یک وکیل متخصص امور املاک حضور داشته باشد تا تمام مراحل معامله را با دقت حقوقی و استعلام‌های لازم هدایت کند.

اگر با موضوعاتی مانند:

✔ بررسی مالکیت واقعی فروشنده و اصالت اسناد
✔ خرید ملک ورثه‌ای و اختلاف میان وراث
✔ معامله با وکیل یا نماینده مالک و حدود اختیارات وکالت
✔ رهن یا توقیف بودن سند ملک
✔ شرایط فسخ قرارداد و خسارت تأخیر یا عدم انجام تعهد
✔ نگرانی از کلاهبرداری، اسناد جعلی یا ممنوع‌المعامله بودن فروشنده

مواجه هستید، دریافت مشاوره تخصصی قبل از امضای هرگونه قرارداد، کاملاً ضروری است و می‌تواند از خسارات مالی و دعاوی طولانی‌مدت جلوگیری کند.

برای ارتباط مستقیم با وکیل متخصص دعاوی و قراردادهای ملکی و دریافت مشاوره آنلاین یا تلفنی، همین حالا تماس بگیرید:
📞 09156620206
☎️ 051-37054013